Na jakiej działce można postawić dom?

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana? Stosownie do treści Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku za działkę budowlaną uznawana jest "nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego."

Czytaj też: Jakie mieszkanie kupić?

Aby zatem inwestor mógł postawić na działce dom, musi ona spełniać określone warunki dotyczące jej przeznaczenia, wymiarów, wyposażenia, cech geometrycznych i innych, poruszonych w ustawie czynników.

Przed zakupem działki budowlanej w pierwszej kolejności należy sprawdzić jej status. Wszelkie informacje na ten temat znajdują się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to dokument uchwalany przez odpowiednią jednostkę samorządową, urząd miasta lub urząd gminy. Na jego podstawie wydawane są również decyzje związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Można zapoznać się z nim zarówno osobiście w placówce, jak i przez internet.

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego przede wszystkim znajdują się informacje, takie jak:

• minimalna wielkość działki pod budowę,
• maksymalna wielkość zabudowy,
• wysokość i ilość kondygnacji na danej działce,
• warunki zaopatrzenia w media,
• jaka część działki może zostać zabudowana,
• preferowany kształt dachu,
• szerokość elewacji frontowej i jej kolor,
• czy na działce można wybudować bliźniak, zabudowę szeregową, dwa domy itp.

MPZP zawiera również oznaczenia terenów wyrażone poniższymi symbolami, m.in.:

• MN - teren zabudowy jednorodzinnej,
• MW - teren zabudowy wielorodzinnej,
• U - teren pod zabudowę usługową,
• US - tereny sportu i rekreacji,
• R - tereny rolnicze,
• ZD - tereny ogródków działkowych,
• ZZ - obszary zagrożone powodzią.

Jeżeli dla danej działki nie istnieje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, wówczas należy złożyć wniosek w urzędzie miasta lub gminy o wydanie warunków zabudowy. 

Przed zakupem działki pod budowę domu należy także dowiedzieć się, jaki jest jej numer ewidencyjny, który pozwoli dotrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. Znajdują się tam informacje, takie jak własność gruntu, obciążenia hipoteki lub służebności.

Czytaj też: Jak wypełnić PIT-28 za wynajem mieszkania?

Warto dodatkowo pamiętać o przeprowadzeniu badania gruntu, sprawdzeniu warunków gruntowo-wodnych oraz ukształtowania i położenia terenu, oraz sprawdzeniu obszarów znajdujących się sąsiedztwie działki. 

W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego znajdują się informacje określające minimalną powierzchnię działki budowlanej. Zakłada się jednak, że minimalna wielkość działki pod budowę domu będzie zależna od miejsca jej zlokalizowania. 

Na terenach miejskich minimalna wielkość działki to 300 m2, optymalna zaś ok. 600 m2. Na terenach podmiejskich minimalna powierzchnia działki budowlanej wyniesie 1000 m2, optymalna 1500 m2. We wsiach minimalna wielkość działki także wynosi 1000 m2, optymalna z kolei ok. 3000 m2. Jaki dom można wybudować na działce 1000 m2? Taka wielkość działki budowlanej powinna wystarczy na budowę domu o powierzchni od 100 m2 do 300 m2. 

Czytaj też: Wypowiedzenie umowy kredytu

Ponadto zgodnie z treścią rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek na działce należy usytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

• 4 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy,
• 3 metry - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

Rozporządzenie dopuszcza także możliwość usytuowania budynku mieszkalnego w odległości 1,5 m od granicy działki jeżeli zwrócony jest on w stronę granicy ścianą bez okien i drzwi. Wówczas musi na to pozwalać MPZP lub zapisy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. 

Budowa domu nie może być zrealizowana na działce rolnej. Możliwe jest jednak przekształcenie takiej działki na działkę budowalną. Odrolnienie działki trzeba poprzedzić złożeniem wniosku do prezydenta miasta, wójta lub burmistrza. We wniosku należy podać dane działki oraz uzasadnić dokument.

Warto mieć świadomość, że odrolnienie działki nie zawsze będzie opłacalne. Należność na wyłączenie z produkcji 1ha gruntów obliczana jest bowiem proporcjonalnie do powierzchni wyłączanych z produkcji gruntów rolnych oraz ich klasy.